Aides pour les Sociétés Civiles Immobilières (SCI)

Des aides financières existent pour soutenir les particuliers qui réalisent des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. Lorsque le logement est détenu par une société civile immobilière (SCI), des conditions d’attribution spécifiques existent et peuvent rendre plus complexe l’accès à ces aides.
Une SCI est un instrument de gestion de patrimoine constitué par au moins deux personnes, et dont l’objet peut être notamment de détenir, d’assurer la gestion, voire la transmission d’un immeuble en vue d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter. C’est une société de personnes dont les associés sont tenus indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital social.
Toutes les aides disponibles pour permettre aux particuliers de financer leurs travaux d’efficacité énergétique ne le sont pas systématiquement pour les SCI. Il peut également exister des conditions spécifiques pour en bénéficier.

Les SCI, en tant que personnes morales, ne sont pas éligibles au crédit d’impôt pour la transition énergétique car cette aide fiscale ne peut être accordée qu’à une personne physique. Cependant un associé de la SCI peut en bénéficier en son nom s’il occupe le logement à titre d’habitation principale* et si les factures liées au logement sont à son nom.
Les associés d’une SCI, dont le logement qui fait l’objet des travaux est en location, ne peuvent plus bénéficier du crédit d’impôt depuis le 1er janvier 2014.
* Logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels.

Les SCI, non soumises à l’impôt sur les sociétés dont au moins l’un des associés est une personne physique, peuvent bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro « individuel » sur tous les types de travaux éligibles, y compris en copropriété sur les travaux réalisés sur les parties communes et les équipements collectifs, ainsi que sur les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives. Si le logement appartenant à la SCI est en copropriété, la SCI peut également bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro « copropriétés » pour les travaux réalisés sur les parties communes et les équipements collectifs, ainsi que sur les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives. Pour bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro « individuel » ou « copropriétés », le logement doit être occupé ou destiné à être occupé à titre de résidence principale*, soit gratuitement par un associé personne physique de la SCI, soit par un locataire.
* Est considéré comme résidence principale un logement occupé au moins huit mois par an, sauf exceptions (obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Les SCI peuvent bénéficier d’un taux réduit de TVA dans les mêmes conditions que tout particulier réalisant des travaux de rénovation énergétique, et ce, quel que soit le statut d’occupation du logement (résidence principale, résidence secondaire, location saisonnière).

Pour les propriétaires occupants

En principe, l’octroi des aides de l’agence nationale de l’habitat (Anah) au profit d’une SCI n’est pas possible dans la mesure où le propriétaire du logement est une personne morale. Cependant, peut bénéficier des subventions de l’Anah, la SCI exclusivement composée d’associés occupant le logement à titre de résidence principale, dès lors que les occupants satisfont à certains plafonds de ressources (plafonds « propriétaires occupants » de l’Anah). Cette éligibilité est remise en cause dès lors qu’un des associés de la SCI n’occupe pas le logement à titre de résidence principale.

Pour les bailleurs

S’agissant des SCI « bailleurs », l’octroi d’aides de l’Anah est possible mais emporte l’engagement de louer le logement à des personnes autres que les gérants ou associés de la SCI, ainsi que leurs conjoints, concubins ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité, et leurs ascendants et descendants.

1er cas : Une SCI est composée de deux frères. Le logement est mis gratuitement à la disposition du fils d’un des associés. Des travaux vont être réalisés pour améliorer le logement.

Le fils de l’un des associés, en tant que locataire, pourra bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique dès lors que les travaux auront été facturés à son nom. La SCI pourra, elle, bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro et de la TVA à taux réduit sur d’autres travaux.

2ème cas : Une SCI est composée de trois associés. Le logement est mis gratuitement à la disposition d’un des associés. Des travaux vont être réalisés pour améliorer le logement.

L’associé occupant le logement pourra bénéficier du CITE si la facture des travaux est à son nom et son adresse. Si la facture, réglée par la SCI, est établie à son nom, cet associé pourra bénéficier du CITE à hauteur de sa quote-part dans la SCI. La SCI pourra solliciter un éco-prêt à taux zéro si les travaux sont facturés à son nom. Les travaux éligibles au crédit d’impôt ainsi que les travaux qui leur sont induits et indissociablement liés bénéficieront du taux de TVA réduit à 5,5% (toutes conditions étant par ailleurs remplies). L’associé occupant peut également bénéficier d’une subvention de l’Anah si les conditions de ressources requises sont remplies par lui et par l’ensemble des associés de la SCI.

3ème cas : Une copropriété est composée de quatre logements, dont deux détenus respectivement par deux SCI. Seul un des logements détenus par les SCI est occupé à titre d’habitation principale par des locataires. Quelles sont les aides mobilisables par les SCI ?

Les SCI ne peuvent pas bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique, dans la mesure où les propriétaires bailleurs ne peuvent plus en bénéficier depuis le 1er janvier 2014. Toutes deux peuvent bénéficier de la TVA à 5,5 % pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique (toutes conditions étant par ailleurs remplies).
S’agissant de l’éco-prêt à taux zéro, seule la SCI dont les locataires occupent le logement à titre d’habitation principale peut bénéficier d’un éco-prêt « copropriétés » par l’intermédiaire du syndicat de copropriétaires (possible seulement si 75 % des logements, dans le cas présent trois des quatre logements, sont affectés à l’habitation principale) et, si besoin, d’un éco-prêt individuel complémentaire*. L’éco-prêt à taux zéro « copropriétés » sera sollicité par le syndicat des copropriétaires, puis la SCI le remboursera à hauteur de la quote part de ses lots pour les travaux sur les parties communes et les travaux d’intérêt collectifs dans les parties privatives. Le montant maximal des éco-prêts à taux zéro (individuel et copropriétés) sera alors plafonné à 30 000 € par logement.
* L’éco-prêt individuel complémentaire doit alors être demandé dans un délai d’un an à compter de la date d’offre de l’éco-prêt « copropriétés ».