Comme tout bâtiment, un immeuble a besoin de travaux de rénovation pour rester en bon
état.
Concilier des travaux importants, comme un ravalement, avec une rénovation énergétique est
une opération avantageuse et utile.
Des aides financières et des prêts individuels sont
disponibles.
Certains aspects de la rénovation énergétique des copropriétés font l'objet
d'obligations réglementaires
Copropriétaires, conseil syndical, syndic, maître d’oeuvre, professionnels du bâtiment... Il y a de nombreux intervenants sur un projet de travaux et il est important de comprendre le rôle de chacun et savoir communiquer avec eux. Il en va de la réussite du projet.
Une copropriété est une organisation juridique. Chaque copropriétaire détient obligatoirement au moins un lot composé d’une partie privative (appartement, place de parking, cave, etc.) et d’une quote-part de parties communes (sol, cour, voie d’accès, toiture, etc.), indissociables et évaluées en « tantièmes » (ou « millièmes »).
Pour mieux connaître sa copropriété, le registre national d’immatriculation est un outil
précieux.
Consultable sur demande, il donne des informations techniques et
financières sur les copropriétés (nombre de lots, date de construction, classe
énergétique, type de chauffage, montant du budget prévisionnel, éventuels impayés…).
Pour mener à bien un projet d'envergure, il faut un groupe informé et motivé. Il peut s'agir
du conseil syndical et de plusieurs copropriétaires décidés.
Ce « groupe énergie » peut porter le projet tout au long de sa réalisation auprès des
copropriétaires, du syndic, des accompagnateurs et des professionnels.
Le syndic, au
titre de représentant
légal de la copropriété, doit être associé dès le départ au projet.
Se former sur la
rénovation énergétique peut s’avérer utile pour les membres du conseil syndical, du "Groupe
Energie" ou du syndic. Ils pourront ainsi prendre connaissance
de la réglementation en matière de rénovation énergétique en copropriété, qu'ils doivent
nécessairement bien maîtriser.
L'AREVE peut assurer cette formation, contactez-nous.
Pour définir des objectifs de rénovation cohérents et efficaces, le conseil syndical et le syndic doivent faire le point sur l’état du bâtiment et des équipements, sur les consommations en énergie et en eau.
Des outils sont disponibles pour vous aider. Parmi eux, le BIC, Bilan Initial de Copropriété, téléchargeable gratuitement ici.Il existe différents niveaux de diagnostic, selon le programme de travaux envisagé.
| Obligations | Bâtiments concernés |
|---|---|
| Réalisation d'un audit ou d'un DPE collectif | Tous les immeubles dotés d’un système de chauffage ou de refroidissement
collectifs et dont le permis de construire a été déposé avant le 01/06/2001 :
|
| Réalisation d'un DTG | Immeubles de plus de 10 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété ou faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité, si l’administration demande de produire le DTG |
| Mise au vote de la réalisation d’un DTG en assemblée générale (sans obligation de la voter) | Toutes les copropriétés |
| L’audit ou le DPE obligatoires devaient être réalisés avant
le 1er janvier 2017. Les copropriétés concernées par la mesure l’ont
normalement déjà réalisé. La décision de réaliser un diagnostic est prise à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art. 24). Une aide financière peut être accordée pour la réalisation d'un audit énergétique (hors obligation réglementaire). |
|
| Un audit énergétique doit être réalisé par un organisme qualifié "RGE Audit". L'AREVE peut les réaliser. Plus d'infos ici. | |
Pour que la rénovation soit pleinement réussie, elle doit être pensée de manière globale et
cohérente, en évitant de faire des choix a minima et en regroupant les travaux.
Faire des
travaux a minima sous prétexte que cela coûterait moins cher est au final contre-productif.
Sans entretien régulier, la copropriété risque de devoir faire face en urgence à une
panne d'équipement ou à la dégradation de l’immeuble lui-même. Dans un tel contexte, les
travaux coûtent cher, sans possibilité de choix réfléchi des professionnels.
Si la copropriété envisage des travaux importants (ravalement,
étanchéité de toiture, mises aux normes, accessibilité incendie…),
c’est l’occasion de mener en même temps des travaux d’amélioration
énergétique.
Regrouper ces gros travaux en une seule
opération permet de faire des économies, de rationaliser la constitution
des dossiers administratifs, l’installation du chantier, son
organisation, la gestion des déchets et de limiter les contraintes
pour les habitants.
Cibler les travaux prioritaires permet d’échelonner les interventions
dans le temps pour rendre l’investissement possible
pour tous les propriétaires.
Mais pour que ces travaux soient
cohérents et efficaces, il faut aussi les réaliser dans le bon ordre,
par exemple en isolant avant de changer une chaudière.
Il est aussi pertinent de les associer, par exemple en réalisant
ensemble l'isolation des murs et des fenêtres, ainsi que la
ventilation.
Certaines aides exigent la réalisation de plusieurs travaux en
même temps ou l'atteinte d'un objectif de performance globale.
Pour bénéficier de ces aides, la copropriété devra peut-être
revoir l'ordre des travaux initialement prévus.
Individualisation des frais de chauffage
L’individualisation est obligatoire si
votre immeuble dispose d'un chauffage collectif et consomme plus de 80 kWh/m2.an.
Il s'agit d'installer des appareils de mesure de chaleur : compteurs
individuels à l’entrée de chaque logement ou répartiteurs de
frais de chauffage sur les émetteurs de chaleur. Des dérogations
existent, si la pose des dispositifs est techniquement impossible
ou si elle entraîne des coûts excessifs.
Obligations d'isolation. Dans le cadre de certaines rénovations importantes (ravalement de façades, réfections de toiture, aménagements pour augmenter la surface habitable), les copropriétés peuvent avoir l’obligation de réaliser des travaux d'amélioration des performances thermiques des bâtiments ou des travaux d'isolation acoustique.Consultez le conseiller de l'AREVE pour plus d'infos.
Les copropriétaires peuvent bénéficier d’aides individuelles et collectives, mais aussi de prêts intéressants pour alléger leur participation et étaler les dépenses dans le temps.
La copropriété peut compter sur :
La copropriété peut planifier ses travaux en s'appuyant sur les outils suivants :
L’assemblée générale (AG) est convoquée par le syndic au moins 21 jours avant sa
tenue. Tous les points à décider doivent être intégrés à l’ordre du jour, avec
les documents justificatifs (devis détaillés, plans, durée des travaux...). Les
travaux de maîtrise de l’énergie sont adoptés à la majorité des voix de tous les
copropriétaires (majorité absolue) en application de la Loi sur la transition
énergétique et la croissance verte.
Il est désormais possible de voter par
correspondance via un formulaire.
Le rôle des membres de la copropriété ne s’arrête pas avec le début des travaux : il est important qu’ils participent au suivi du chantier. Une fois la copropriété rénovée, la contribution de tous permet d’obtenir les résultats attendus.
Une initiative à suivre : le carnet de suivi et d'entretien.À partir de 2025, tous les logements vendus ou achetés devront disposer d’un carnet numérique de suivi et d’entretien contenant les résultats des diagnostics dont l’immeuble a fait l’objet et les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble à sa situation financière. Ces indicateurs sont importants pour remobiliser ou encourager les habitants à poursuivre leurs actions d'économies d'énergie.
