Rénover en copropriété.

Comme tout bâtiment, un immeuble a besoin de travaux de rénovation pour rester en bon état.
Concilier des travaux importants, comme un ravalement, avec une rénovation énergétique est une opération avantageuse et utile.
Des aides financières et des prêts individuels sont disponibles.
Certains aspects de la rénovation énergétique des copropriétés font l'objet d'obligations réglementaires

Pourquoi rénover sa copropriété ?

Réduire les charges de copropriété et les factures d’énergie : le chauffage et l’eau chaude sanitaire représentent les plus gros postes de dépenses d’un logement. Une rénovation globale permet de réduire sa consommation énergétique de 25 à 60 %. Un gain considérable !
Améliorer son confort de vie : un logement rénové est un logement confortable en hiver comme en été. Pour ce faire, trois éléments sont indispensables : une ventilation maîtrisée, une bonne isolation de l’enveloppe du bâtiment, ainsi qu’un chauffage performant et adapté aux besoins du bâtiment.
Assurer la valorisation de son patrimoine immobilier : améliorer l’esthétique, protéger le bâti et rendre un immeuble performant permet de capitaliser dans le prix de vente ou de location.
Participer à la réduction des émissions de CO2 de son immeuble : réduire sa consommation d’énergie c’est aussi réduire ses émissions de gaz à effet de serre, responsables du changement climatique

Ces informations sont pour l'essentiel issues du guide ADEME "Rénover en copropriété"

Copropriétaires, conseil syndical, syndic, maître d’oeuvre, professionnels du bâtiment... Il y a de nombreux intervenants sur un projet de travaux et il est important de comprendre le rôle de chacun et savoir communiquer avec eux. Il en va de la réussite du projet.

Une copropriété est une organisation juridique. Chaque copropriétaire détient obligatoirement au moins un lot composé d’une partie privative (appartement, place de parking, cave, etc.) et d’une quote-part de parties communes (sol, cour, voie d’accès, toiture, etc.), indissociables et évaluées en « tantièmes » (ou « millièmes »).

Pour mieux connaître sa copropriété, le registre national d’immatriculation est un outil précieux.
Consultable sur demande, il donne des informations techniques et financières sur les copropriétés (nombre de lots, date de construction, classe énergétique, type de chauffage, montant du budget prévisionnel, éventuels impayés…).

Des "leaders" motivés !

Pour mener à bien un projet d'envergure, il faut un groupe informé et motivé. Il peut s'agir du conseil syndical et de plusieurs copropriétaires décidés.
Ce « groupe énergie » peut porter le projet tout au long de sa réalisation auprès des copropriétaires, du syndic, des accompagnateurs et des professionnels.
Le syndic, au titre de représentant légal de la copropriété, doit être associé dès le départ au projet.
Se former sur la rénovation énergétique peut s’avérer utile pour les membres du conseil syndical, du "Groupe Energie" ou du syndic. Ils pourront ainsi prendre connaissance de la réglementation en matière de rénovation énergétique en copropriété, qu'ils doivent nécessairement bien maîtriser.
L'AREVE peut assurer cette formation, contactez-nous.

Faire un état initial et connaître ses obligations

Pour définir des objectifs de rénovation cohérents et efficaces, le conseil syndical et le syndic doivent faire le point sur l’état du bâtiment et des équipements, sur les consommations en énergie et en eau.

Des outils sont disponibles pour vous aider. Parmi eux, le BIC, Bilan Initial de Copropriété, téléchargeable gratuitement ici.
Il vous permettra de réaliser un bilan synthétique utile et sans rien oublier !

Réaliser un diagnostic technique

Il existe différents niveaux de diagnostic, selon le programme de travaux envisagé.

DPE Collectif. Estime la performance énergétique et classe le bâtiment.
Audit énergétique. Définit la performance énergétique du bâtiment.
Audit global. Intègre l’audit énergétique, avec des éléments supplémentaires établis par un bureau d’études thermiques, un architecte et un ingénieur financier
Diagnostic Technique Global. Il intègre un audit énergétique ou un DPE, mais va plus loin. Il inclut en particulier une analyse des parties et des équipements communs, les améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale du bâtiment, une liste de travaux à réaliser pour conserver l’immeuble en bon état dans les 10 ans et une évaluation de leur coût.

Les obligations réglementaires

Obligations	Bâtiments concernés
Réalisation d'un audit ou d'un DPE collectif	Tous les immeubles dotés d’un système de chauffage ou de refroidissement collectifs et dont le permis de construire a été déposé avant le 01/06/2001 : ≥ 50 lots : audit < 50 lots : DPE collectif
Réalisation d'un DTG	Immeubles de plus de 10 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété ou faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité, si l’administration demande de produire le DTG
Mise au vote de la réalisation d’un DTG en assemblée générale (sans obligation de la voter)	Toutes les copropriétés
L’audit ou le DPE obligatoires devaient être réalisés avant le 1er janvier 2017. Les copropriétés concernées par la mesure l’ont normalement déjà réalisé. La décision de réaliser un diagnostic est prise à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art. 24). Une aide financière peut être accordée pour la réalisation d'un audit énergétique (hors obligation réglementaire).
Un audit énergétique doit être réalisé par un organisme qualifié "RGE Audit". L'AREVE peut les réaliser. Plus d'infos ici.

Pensez Rénovation globale

Pour que la rénovation soit pleinement réussie, elle doit être pensée de manière globale et cohérente, en évitant de faire des choix a minima et en regroupant les travaux.
Faire des travaux a minima sous prétexte que cela coûterait moins cher est au final contre-productif.
Sans entretien régulier, la copropriété risque de devoir faire face en urgence à une panne d'équipement ou à la dégradation de l’immeuble lui-même. Dans un tel contexte, les travaux coûtent cher, sans possibilité de choix réfléchi des professionnels.

Regroupez les travaux

Si la copropriété envisage des travaux importants (ravalement, étanchéité de toiture, mises aux normes, accessibilité incendie…), c’est l’occasion de mener en même temps des travaux d’amélioration énergétique.
Regrouper ces gros travaux en une seule opération permet de faire des économies, de rationaliser la constitution des dossiers administratifs, l’installation du chantier, son organisation, la gestion des déchets et de limiter les contraintes pour les habitants.

Procédez dans le bon ordre

Cibler les travaux prioritaires permet d’échelonner les interventions dans le temps pour rendre l’investissement possible pour tous les propriétaires.
Mais pour que ces travaux soient cohérents et efficaces, il faut aussi les réaliser dans le bon ordre, par exemple en isolant avant de changer une chaudière.
Il est aussi pertinent de les associer, par exemple en réalisant ensemble l'isolation des murs et des fenêtres, ainsi que la ventilation.
Certaines aides exigent la réalisation de plusieurs travaux en même temps ou l'atteinte d'un objectif de performance globale.
Pour bénéficier de ces aides, la copropriété devra peut-être revoir l'ordre des travaux initialement prévus.

Les obligations de travaux

Individualisation des frais de chauffage
L’individualisation est obligatoire si votre immeuble dispose d'un chauffage collectif et consomme plus de 80 kWh/m2.an.
Il s'agit d'installer des appareils de mesure de chaleur : compteurs individuels à l’entrée de chaque logement ou répartiteurs de frais de chauffage sur les émetteurs de chaleur. Des dérogations existent, si la pose des dispositifs est techniquement impossible ou si elle entraîne des coûts excessifs.

Obligations d'isolation. Dans le cadre de certaines rénovations importantes (ravalement de façades, réfections de toiture, aménagements pour augmenter la surface habitable), les copropriétés peuvent avoir l’obligation de réaliser des travaux d'amélioration des performances thermiques des bâtiments ou des travaux d'isolation acoustique.Consultez le conseiller de l'AREVE pour plus d'infos.

Les copropriétaires peuvent bénéficier d’aides individuelles et collectives, mais aussi de prêts intéressants pour alléger leur participation et étaler les dépenses dans le temps.

Les Ressources

La copropriété peut compter sur :

Ses fonds propres et les contributions des copropriétaires
Sa capacité d'emprunt
Les aides privées ou publiques potentiellement disponibles : MaPrimeRénov' (individuelle ou Copropriété), TVA taux réduit, Programme Habiter Mieux, aides locales, CEE...

Des outils de programmation

La copropriété peut planifier ses travaux en s'appuyant sur les outils suivants :

Un plan pluriannuel de travaux (planning détaillé des travaux collectifs à mener au sein d'une copropriété, échelonné sur 10 ans. Il vise à garantir la sauvegarde de l'immeuble, l'entretien des parties collectives et des équipements communs, et l'amélioration de l'efficacité énergétique). Il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans.
Un plan de travaux d'économies d'énergie (programme détaillé indiquant l’année prévisionnelle de réalisation des travaux et leur durée ainsi qu'une évaluation du coût des travaux sur la base de devis issus de la consultation d’entreprises)
Contrat de Performance Energétique (partenariat entre un maître d'ouvrage et un opérateur afin de fixer un objectif d'efficacité énergétique)

Voter les travaux en Assemblée Générale

L’assemblée générale (AG) est convoquée par le syndic au moins 21 jours avant sa tenue. Tous les points à décider doivent être intégrés à l’ordre du jour, avec les documents justificatifs (devis détaillés, plans, durée des travaux...). Les travaux de maîtrise de l’énergie sont adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue) en application de la Loi sur la transition énergétique et la croissance verte.
Il est désormais possible de voter par correspondance via un formulaire.

Réaliser les travaux

Le rôle des membres de la copropriété ne s’arrête pas avec le début des travaux : il est important qu’ils participent au suivi du chantier. Une fois la copropriété rénovée, la contribution de tous permet d’obtenir les résultats attendus.

Une initiative à suivre : le carnet de suivi et d'entretien.

À partir de 2025, tous les logements vendus ou achetés devront disposer d’un carnet numérique de suivi et d’entretien contenant les résultats des diagnostics dont l’immeuble a fait l’objet et les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble à sa situation financière. Ces indicateurs sont importants pour remobiliser ou encourager les habitants à poursuivre leurs actions d'économies d'énergie.